Rechtsanwalt Sandro Dittmann
Im gewerblichen Mietrecht besteht überwiegend Vertragsfreiheit – einem sorgfältigen Mietvertragsabschluss kommt also eine große Bedeutung zu. Anders als im Wohnraummietrecht gewährleistet die Vertragsfreiheit die umfassende Regelung und Ausgestaltung des Gewerberaummietvertrages. Dies betrifft den Jungunternehmer, der sich ein kleines Büro in einem Dienstleistungscenter mietet, gleichermaßen, wie den Mittelständler, der eine Filiale in einem Gewerbepark eröffnet. Die Überprüfung eines Gewerberaummietvertrages vor dessen Unterzeichnung hat höchste Priorität, um unkalkulierbare wirtschaftliche Risiken für den Unternehmer zu vermeiden.
Überragende wirtschaftliche Bedeutung für beide Mietparteien hat die Laufzeit des Vertrages. Grundsätzlich besteht die Möglichkeit, anders als bei einem Wohnraummietvertrag, ohne Angabe von Gründen einen Zeitmietvertrag mit langer Laufzeit zu schließen, an den beide Vertragsparteien gebunden sind. Eine rechtliche Grenze bietet hier nur die Sittenwidrigkeit. Die Rechtsprechung hält gewerbliche Zeitmietverträge von 10 Jahren für unproblematisch, wobei es auf die Umstände des Einzelfalls ankommt. In einer Krise oder bei nicht optimaler Geschäftsentwicklung entsteht für den Mieter das Interesse, vorzeitig aus einem laufenden Zeitmietvertrag auszusteigen. Ob hierfür berechtigte Gründe vorliegen, etwa weil sich aus Nebenabreden Ansatzpunkte für Anpassungen nach den Grundsätzen des Wegfalls der Geschäftsgrundlage ergeben, kann für den Mieter von existenzieller Bedeutung sein.
Immer wieder für Streit sorgt bei der Vermietung eines Ladenlokals die Betriebspflicht. Der Vermieter hat ein Interesse daran, dass die Mieträume entsprechend ihrer Zweckbestimmung tatsächlich genutzt werden. Bedeutung erlangt dies auch bei einer vereinbarten Umsatzmiete, wenn die Miethöhe abhängig vom Umsatz und damit von der konkreten Ausgestaltung der Betriebspflicht wird. Bei Abschluss des Mietvertrages sollte der umsichtige Mieter auf einen ausreichenden Wettbewerbsschutz im Mietvertrag achten.
Für den Vermieter steht die Wertsicherung seines Mietobjektes im Vordergrund. Die Vereinbarung konkreter Mietsteigerungen oder einer Staffelmiete trägt diesem Interesse Rechnung. Üblich ist zudem, dass die Instandhaltung der Mietsache teilweise auf den Mieter abgewälzt wird. Die neuere Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes zur Frage der Schönheitsreparaturen hat auch im Gewerbemietrecht weitreichende Bedeutung. Die Vereinbarung formularmäßiger starrer Fristen für die Ausführung der Schönheitsreparaturen durch den Mieter ist dann unwirksam, wenn sie zusätzlich mit einer unbedingten Endrenovierungspflicht im Mietvertrag kumuliert wird.
Grundsätzlich stehen auch die Betriebskosten zur weitreichenden Disposition der Vertragsparteien. Die Umlage von Verwaltungskosten des Vermieters ist wirksam. Die Heizkostenverordnung findet auch auf Gewerbemietverhältnisse Anwendung. Sind in dem Objekt mehrere Nutzer vorhanden, so sind die entstandenen Heiz- und Warmwasserkosten auf die einzelnen Nutzer zu verteilen. Die Kosten für Heizung und Warmwasserversorgung sind somit immer anteilig verbrauchsabhängig zu erfassen, auch wenn der Gewerbemietvertrag hierfür eine Pauschale vorsieht.
Rechtsanwalt Sandro Dittmann
